Update Grundsteuer – Das bayerische Modell im Fokus der Gerichte

Das FG München (Urteil vom 30.04.2025 – 4 K 1312/24) führt nochmals explizit aus, dass es sich bei dem Bayerischen Grundsteuergesetz um eine Abweichung vom Bundesmodell und keine für sich stehende „Vollregelung“ handele. Das Bayerische Grundsteuermodell sieht ein dreistufiges Verfahren vor, nach dem (i) auf den 01.01.2022 Äquivalenzbeträge festgestellt werden, auf deren Basis (ii) auf den 01.01.2025 die Festsetzung der Grundsteuermessbeträge erfolgt, die dann wiederum (iii) von den Gemeinden zur Festsetzung der Grundsteuer verwendet werden. Wert und Lage eines Grundstücks werden in keinem Verfahrensstadium berücksichtigt.

Sachverhalt

Das FG München hatte sich mit der Klage der Eigentümerin eines bebauten Grundstücks auseinanderzusetzen, auf dem eine Zahnarztpraxis (Nutzfläche) betrieben wurde. Auf den Hauptfeststellungszeitpunkt am 01.01.2022 bzw. den Hauptveranlagungszeitpunkt am 01.01.2025 erließ das zuständige Finanzamt die beiden Grundlagenbescheide für die bayerische Grundsteuer ohne Abweichungen von der eingereichten Grundsteuererklärung. Für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge wurden die gesetzlichen Äquivalenzzahlen herangezogen (Art. 3 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BayGrStG). Nach erfolglosem Einspruch wandte sich die Klägerin an das FG München und führte u.a. an, dass die Aufteilung der Grundsteuerfestsetzung auf mehrere Steuerbescheide rechtswidrig sei, das bayerische Grundsteuermodell zu Unrecht die Lage eines Grundstücks nicht berücksichtige und auch keine Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts vorsehe. Es liege daher ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vor, da Ungleiches gleich behandelt werde.

FG München hält BayGrStG für verfassungskonform

Nach Ansicht des FG München ist das BayGrStG – insbesondere die Regelungen über die Grundsteueräquivalenzbeträge und die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags – formell wie materiell verfassungskonform. Die Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) erlaubt es dem Freistaat Bayern, ein eigenes System für die Grundsteuer als Objektsteuer zu setzen.

Äquivalenzbeträge verstoßen nicht gegen Verfassung

Die Vorschriften des BayGrStG zu den Äquivalenzbeträgen verstoßen nicht gegen die Verfassung, insbesondere nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG und das Gebot der Lastengleichheit. Der Gesetzgeber hat grundsätzlich einen weiten Spielraum bei der Ausgestaltung, der sich auch auf die Auswahl des Belastungsgrundes und die Bemessungsgrundlage erstreckt. Die Länderöffnungsklausel nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG verleiht den Bundesländern in Anknüpfung an die Entscheidung des BVerfG vom 10.04.2018 eine Kompetenz zur umfassenden Neuregelung des Grundsteuersystems und beinhaltet keinen „abweichungsfesten“ Kern, wonach die Bundesländer an einem wertabhängigen Grundsteuermodell im Grundsatz festhalten müssten. Darüber hinaus lässt das BayGrStG den Belastungsgrund der Grundsteuer in Form des Äquivalenzgedankens – die Möglichkeit zur Nutzung der örtlichen Infrastruktur und der Inanspruchnahme kommunaler Leistungen, die jeweils den Grundstückseigentümern zugutekommen – sowie das Bemessungsziel erkennen. Ausweislich der Gesetzesbegründung kann den Grundstückseigentümern insoweit auch ein entsprechender Aufwand für öffentliche Leistungen wie z.B. für Räumungsdienste oder Kinderbetreuung zugeordnet werden. Die Gesetzesbegründung nimmt an, dass ein Grundstückseigentümer einen umso höheren Vorteil erhält, je größer sein Grundstück ist.

Anknüpfung an Grundstücks- und Gebäudeflächen ist realitätsgerecht

Die Anknüpfung an die Grundstücks- und Gebäudeflächen für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage bildet den Belastungsgrund auch folgerichtig ab. Bei einer typisierenden Betrachtungsweise ist es realitätsgerecht, davon auszugehen, dass größere Grundstücke von einer größeren Personenzahl genutzt werden und dadurch eine intensivere Nutzung der öffentlichen Infrastruktur erfolgt. In den steuerlichen Masseverfahren sind am typischen Regelfall orientierte Pauschalierungen erlaubt, weshalb eine Abweichung in manchen Einzelfällen der Zulässigkeit im Grundsatz nicht entgegensteht.

Dieselbe Argumentation wendet das FG München insoweit auch für die Rechtfertigung der Differenzierung zwischen Grundstücks- und Gebäudefläche für die Äquivalenzzahlen nach Art. 3 BayGrStG dem Grunde und der Höhe nach an, da von den ein bebautes Grundstück nutzenden Personen – im typischen Regelfall – eine größere Inanspruchnahme der Infrastruktur zu erwarten ist als von einem unbebauten Grundstück. Insoweit ist es auch nicht zwingend geboten, den Grundstückswert für die Ermittlung der Grundsteuer zu berücksichtigen. Das BVerfG hat in seiner Entscheidung vom 10.04.2018 keinem der beiden Modelle – wertabhängig oder wertunabhängig – eine Absage erteilt. Das FG München kann keinen unmittelbaren Zusammenhang zwischen dem Grundstückswert und Aufwendungen für die öffentliche Infrastruktur erkennen. Auch habe die Verbesserung letzterer nur einen geringen Einfluss auf die Bodenrichtwerte, die wiederum hauptmaßgeblich für den jeweiligen Grundbesitzwert sind. Über- oder unterdurchschnittliche Aufwendungen für Infrastruktur können vielmehr über den Grundsteuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde abgebildet werden; die Belastung im Verhältnis der Grundstücke untereinander bleibe jedoch realitätsgerecht. Die Entscheidung für ein wertunabhängiges Grundsteuermodell wird ferner von Praktikabilitätserwägungen getragen, wonach das Flächenmodell mangels aufwändiger Grundstückswertermittlungen als transparent, effizient und wenig streitanfällig gilt.

Kein Verstoß gegen Leistungsfähigkeitsgebot

Auch weitere Einwendungen der Klägerin gegen die Regelungen über die Äquivalenzbeträge schlug das FG München nieder: Die individuelle Leistungsfähigkeit sowie die persönlichen Verhältnisse der Grundstückseigentümer finden gerade deshalb im Rahmen der Grundsteuer keine Berücksichtigung, da es sich um eine Objektsteuer handelt. Aus diesem Grund lehnt das FG München auch einen Verstoß gegen das Leistungsfähigkeitsgebot der Bayerischen Verfassung (Art. 123 Abs. 1 BV) ab. Das von der Klägerin bemängelte Fehlen der Möglichkeit für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist der Entscheidung für ein wertunabhängiges Grundsteuermodell geschuldet und insoweit gerade folgerichtig. Der Grundstückswert ist für das bayerische Grundsteuermodell gerade unerheblich. Die Einführung des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts würde im Gegensatz zum Belastungsgrund des BayGrStG stehen.

Gestaltungsspielraum rechtsfehlerfrei umgesetzt

Den Argumenten der Klägerin betreffend die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags trat das FG München ebenfalls vollumfänglich entgegen. Die Trennung der Feststellung der Grundsteueräquivalenzbeträge und der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf verschiedenen Verfahrensebenen und in aufeinander folgenden Steuerbescheiden entspricht der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Abgrenzung von Bewertungs- und Verschonungsebene.

Auch die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl bei Wohnnutzung von Gebäuden verstoße nicht gegen den Gleichbehandlungssatz. Dem Gesetzgeber steht es frei, mithilfe des Steuerrechts außerfiskalische Lenkungszwecke aus Gründen des Gemeinwohls zu fördern. Bei der Entscheidung, welche Personengruppe gefördert werden soll, ist der Gesetzgeber weitgehend frei. Mit dem Ansatz einer niedrigeren Grundsteuermesszahl für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude möchte der Gesetzgeber bezahlbaren Wohnraum fördern. Da beispielsweise unternehmerisch genutzte Gebäude im typischen Regelfall mit einer höheren Inanspruchnahme der örtlichen Infrastruktur verbunden sind (z.B. Liefer- und Publikumsverkehr), sei auch die Abweichung von 30% der Höhe nach realitätsgerecht. Dass die Erlass-Regelung Art. 8 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG nur im Ermessen der Behörden steht, ist ebenfalls unschädlich. Die Behörden sind insoweit gerade dazu verpflichtet, dieses eingeräumte Ermessen pflichtgemäß auszuüben; darüber hinaus bleiben die sonstigen Regelungen der Abgabenordnung (vgl. §§ 163, 227 AO) und des GrStG (§§ 32 bis 34 GrStG) unberührt.

Fazit

Wie bereits das FG Nürnberg kommt auch das FG München zu dem Ergebnis, dass den Vorschriften des BayGrStG weder in formeller noch in materieller Hinsicht verfassungsrechtliche Bedenken gegenüberstehen. Insoweit bestätigen sich erste Einschätzungen, nach denen ein Vorgehen gegen Grundsteuerbescheide basierend auf (weitgehend) wertunabhängigen Grundsteuermodellen allein aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel nach aktuellem Stand nur geringe Aussichten auf Erfolg haben dürften. Gleichwohl hat das FG München die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Auch über das konkrete Verfahren hinaus bleiben ober- und verfassungsgerichtliche Entscheidungen – für das Bayerische Grundsteuermodell namentlich zu den beiden vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof anhängigen Popularklagen – mit Spannung zu erwarten.

Dieser Beitrag ist erstmals erschienen in: DER BETRIEB, Steuerboard, 01. Oktober 2025

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