Der Steuergesetzgeber verhält sich in der aktuellen Legislaturperiode ruhig. Aktuelle Steuerfragen bei Immobilientransaktionen resultieren daher vor allem aus Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) und Äußerungen des Bundesfinanzministeriums (BMF).
Umsatzsteuer
Die Rechtsprechung zum Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden ist weiterhin im Fluss. Das Gesetz sieht für die Ermittlung der Vorsteuerquote vorrangig die Anwendung eines Flächenschlüssels vor. Der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) ließ am 8. November 2012 (Az.: C-511/10) diese Abweichung vom europarechtlich vorgesehenen Umsatzschlüssel zu, soweit dadurch eine „präzisere Aufteilung“ möglich ist. Der 5. Senat des BFH stellte am 7. Mai 2014 (Az.: V R 1/10) hingegen die Anwendung eines Umsatzschlüssels neben den Flächenschlüssel. Schließlich legte der 11. Senat des BFH am 5. Juni 2014 (Az.: XI R 31/09) dem EuGH die Frage vor, ob eine Direktzuordnung nach Verwendungsumsätzen möglich sei und nur verbleibende Vorsteuerbeträge anhand des Flächen-/Umsatzschlüssels aufgeteilt werden könnten. Eine endgültige Klärung steht aus, und Bescheide sollten deshalb in jedem Fall offengehalten werden.
Im Urteil vom 24. April 2014 (Az.: V R 27/13) urteilte der BFH für den Fall eines schädlichen (Unter-)Mieters, dass die Option zur Umsatzsteuer auch für abgrenzbare Teilflächen wirksam sein kann. Abgrenzbar sind regelmäßig nur Räume eines Mietobjekts, dagegen nicht Teilflächen eines Raumes. Nicht abschließend geklärt und zweifelhaft ist, ob Gemeinflächen quotal aufgeteilt werden können.
Investmentsteuer
Ein BMF-Schreiben vom 3. März 2015 lässt um die subjektive Steuerbefreiung immobilienhaltender Fonds fürchten. Die Steuerbefreiung eines Fonds (KSt/GewSt) nach § 11 InvStG entfällt bei „aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände“ (§ 1 Abs. 1 b Nr. 3 InvStG). Das BMF verweist zur Auslegung dieses Tatbestandsmerkmals auf die allgemeinen Regeln zur Abgrenzung von gewerblichen und vermögensverwaltenden Tätigkeiten. Es verlangt eine Prüfung auf Ebene der Einzelimmobilie und auf Portfolioebene des Fonds. Das final veröffentlichte BMF-Schreiben enthält eine Liste unschädlicher Tätigkeiten und ist brauchbarer als der Entwurf des Schreibens von 2014. Es verbleiben aber offene Fragen, etwa zum Umgang mit mitvermieteten Betriebsvorrichtungen. Die betroffenen Fonds haben im Einzelfall Altfallschutz, müssen gegebenenfalls aber Anfang 2017 reagieren, indem sie z. B. „kritische“ Immobilien auf (Tochter-) Immobiliengesellschaften auslagern. Neue Entwicklungen können sich hier auch aus der angekündigten Investmentsteuerreform ergeben und bleiben abzuwarten.
Grunderwerbsteuer
Für den Fall eines Share Deal bei immobilienhaltenden Personengesellschaften hat der BFH mit Urteil vom 2. September 2014 entschieden (Az.: IX R 50/13), dass die ausgelöste Grunderwerbsteuer keine Anschaffungs(neben)kosten der erworbenen Kommanditanteile oder des Grundbesitzes der Objektgesellschaft darstellt, sondern eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe. Die Abzugsfähigkeit kann fortan entsprechend einkalkuliert werden.
Mit Urteil vom 9. Juli 2014 (Az.: II R 49/12) hat der BFH eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes für Grunderwerbsteuerzwecke auch auf der Grundlage schuldrechtlicher Bindungen des unmittelbar beteiligten Gesellschafters zugelassen, wonach dessen Anteil einem Dritten (Neugesellschafter) zuzurechnen ist. Der Aushöhlung eines Altgesellschafters, der für Grunderwerbsteuerzwecke an der Objektgesellschaft beteiligt bleibt, sind damit (weiterhin) Grenzen gesetzt. Wie weit die durch den BFH ins Grunderwerbsteuerrecht implementierte wirtschaftliche Betrachtungsweise reicht, ist im Einzelfall ungewiss und wird künftig sorgfältig zu berücksichtigen sein.
Internationales
Bei einem Wegzug einer inländischen immobilienhaltenden Körperschaft über die Grenze (per Formwechsel oder Verlegung des Verwaltungssitzes) kommt es für Körperschaftsteuerzwecke zu keiner Entstrickung, denn Deutschland hat weiterhin das Besteuerungsrecht für die Veräußerung der Immobilie. Der Wegzug sollte – trotz in Deutschland entfallender Betriebsstätte – auch gewerbesteuerfrei möglich sein, denn das Gewerbesteuerrecht kennt keinen eigenständigen Entstrickungstatbestand. Insofern ist jedoch mit Widerstand durch die Finanzverwaltung zu rechnen.
Mit Urteil vom 12. November 2014 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az.: 12 K 12320/12) hinsichtlich der Steuerverstrickung eines Darlehens einer im Ausland ansässigen, im Inland immobilienhaltenden Kapitalgesellschaft entschieden: Der Verzicht der ausländischen Muttergesellschaft auf ein Darlehen gegenüber der immobilienhaltenden Tochter führt nicht zu inländischen Einkünften. Es fehlt schon an einem entsprechenden Tatbestand. Das gilt jedenfalls, wenn die Darlehensforderung nicht unmittelbar mit der Vermietungstätigkeit im Inland zusammenhängt. Eine Revision hierzu ist beim BFH anhängig und bleibt abzuwarten.
