
Das Wichtigste in Kürze
Wird eine Immobilie nicht direkt, sondern über eine Kapitalgesellschaft gehalten, sollten die Gesellschafter für die private Nutzung „ihrer“ Immobilie eine angemessene Miete an die Gesellschaft zahlen. Andernfalls kann die private Nutzung der Immobilie bei Ihnen eine steuerpflichtige vGA darstellen. Dies hat der BFH in einer Entscheidung vom 1. Oktober 2024 erneut bestätigt. Gleichzeitig hat er indes klargestellt, dass die reine Nutzungsmöglichkeit der Immobilie steuerlich unschädlich ist.
Gründe für eine Struktur mit Kapitalgesellschaft
Es gibt viele Gründe, warum ein Ferienhaus über eine Kapitalgesellschaft gehalten wird. In vielen Fällen geben (vermeintliche) Steuervorteile im Belegenheitsstaat der Immobilie den Ausschlag. Dies betrifft insbesondere die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Vermögensteuer sowie die bei einem späteren Verkauf anfallenden Steuern. Daneben gibt es aber auch eine Vielzahl von außersteuerlichen Gründen, wie die Wahrung der Anonymität und ein Schutz vor unbeschränkter Haftung.
Private Nutzung der Immobilie stellt eine steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung dar
Bereits im Jahr 2013 hat der BFH entschieden, dass die unentgeltliche oder verbilligte Nutzung eines Ferienhauses einer Kapitalgesellschaft durch deren Gesellschafter grundsätzlich eine steuerpflichtige vGA darstellt. Dies hat der BFH in einem aktuellen Urteil vom 1. Oktober 2024 (VIII R 4/21) noch einmal ausdrücklich bestätigt. Die vGA unterliegt bei den Gesellschaftern in Deutschland der Einkommensteuer. Die Höhe der vGA ist nach Ansicht des BFH abhängig davon zu bemessen, in welchem Umfang die Immobilie privat genutzt wird:
- Im Fall einer dauerhaften Überlassung der Immobilie zur privaten Nutzung soll für die Bestimmung der vGA eine sogenannte Kostenmiete einschließlich einer angemessenen Kapitalverzinsung und zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags anzusetzen sein.
- Im Fall einer nur tageweisen tatsächlichen privaten Nutzung der Immobilie durch die Gesellschafter soll dagegen in der Regel der marktübliche Preis einer kurzfristigen Vermietung einschließlich eines angemessenen Gewinnaufschlags für die Bestimmung der vGA maßgeblich sein.
Unklar bleibt dabei, ab wann eine Nutzung nicht mehr nur tageweise, sondern bereits dauerhaft ist.
Die reine Nutzungsmöglichkeit ist nicht steuerpflichtig
Die bloß tatsächliche Möglichkeit des Gesellschafters der Kapitalgesellschaft, die Immobilie auch privat nutzen zu können, führt für sich genommen beim Gesellschafter noch nicht zu einer vGA. Dies hat der BFH in seinem Urteil vom 1. Oktober 2024 klargestellt.
Im Ergebnis kann eine vGA daher nur dann angenommen werden, wenn
- die Kapitalgesellschaft ihrem Gesellschafter die Immobilie unentgeltlich oder verbilligt (auch) zur privaten Nutzung überlassen hat oder
- der Gesellschafter die Immobilie ohne Nutzungsvereinbarung oder entgegen einem Nutzungsverbot privat nutzt.
Das Finanzamt muss daher die tatsächliche Nutzung bzw. Nutzungsüberlassung der Immobilie an die Gesellschafter positiv feststellen. Hierbei haben die Gesellschafter eine erhöhte Mitwirkungspflicht. Aus diesem Grund sollte sorgfältig dokumentiert werden, wann die Immobilie von wem tatsächlich genutzt wurde, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet (Größe, Lage, Ausstattung und Bewohnbarkeit) und ob es Bemühungen zum Verkauf oder zur Fremdvermietung gibt. Auch entsprechende Nachweise, wie beispielsweise Fotos, Flugtickets sowie Rechnungen und Verbrauchswerte für Strom, Wasser etc., sollten vorsorglich aufbewahrt werden.
Um die Annahme einer vGA zu vermeiden, ist streng darauf zu achten, dass für jede private Nutzung der Immobilie durch einen Gesellschafter ein fremdvergleichskonformer Mietvertrag zwischen der Gesellschaft und dem Gesellschafter geschlossen und auch tatsächlich eine fremdvergleichskonforme Miete gezahlt wird.
Worauf ist noch zu achten?
Neben dem Risiko einer vGA sind beim Kaufen und Halten einer selbstgenutzten Immobilie über eine Kapitalgesellschaft viele weitere Punkte zu beachten. Hierzu gehören beispielsweise die Folgenden:
- Im Vergleich zum direkten Halten einer Immobilie führt das Halten über eine Kapitalgesellschaft regelmäßig zu einem höheren administrativen Aufwand und damit verbundenen Kosten.
- Sofern die Gesellschafter selbst Aufwendungen in Bezug auf die Immobilie tragen, stellt dies grundsätzlich eine sogenannte verdeckte Einlage dar. Die verdeckte Einlage ist das Pendant zur vGA.
- Erzielt die Kapitalgesellschaft aufgrund der fremdvergleichskonformen Miete einen Gewinn, unterliegt dieser bei der Kapitalgesellschaft einer Ertragsbesteuerung. Soll dieser Gewinn später wieder an die Gesellschafter zurückfließen, ist eine ebenfalls steuerpflichtige Gewinnausschüttung notwendig.
- Stellen die Gesellschafter der Kapitalgesellschaft finanzielle Mittel im Wege eines Darlehens zur Verfügung, beispielsweise für den Kauf oder die Renovierung der Immobilie, ist auf eine fremdvergleichskonforme Ausgestaltung und Durchführung des Darlehensvertrags zu achten.
- Wird die Geschäftsführung einer ausländischen Kapitalgesellschaft von in Deutschland ansässigen Gesellschaftern übernommen, ist darauf zu achten, dass die Kapitalgesellschaft nicht „versehentlich“ ihren Ort der Geschäftsleitung nach Deutschland verlegt und dadurch in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig wird.
- Gibt ein in Deutschland ansässiger Gesellschafter seinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland auf, unterliegt er mit seiner Beteiligung an der Kapitalgesellschaft im Regelfall der Wegzugsteuer. Direkt gehaltene Immobilien sind dagegen nicht von der Wegzugsteuer erfasst.
Fazit
Das Halten einer selbstgenutzten Immobilie über eine Kapitalgesellschaft birgt eine Vielzahl von steuerlichen Fallstricken für in Deutschland ansässige Gesellschafter. Bestehende Strukturen sollten daher überprüft werden. Ggf. empfiehlt sich eine Restrukturierung.